Monatliche Rate · Tilgungsplan · Nebenkosten · Deutsche Bauzinsen
Monthly Payment (PITI)
$2,628.97
principal, interest, tax, ins
Loan Amount
$320,000
$80,000 down (20%)
Total Interest Paid
$446,428
over 30 years
Total Cost of Home
$1,026,428
incl. tax & insurance
| Month | Principal | Interest | Remaining Balance |
|---|---|---|---|
| Month 1 | $262.30 | $1,866.67 | $319,738 |
| Month 2 | $263.83 | $1,865.14 | $319,474 |
| Month 3 | $265.37 | $1,863.60 | $319,208 |
| Month 4 | $266.92 | $1,862.05 | $318,942 |
| Month 5 | $268.48 | $1,860.49 | $318,673 |
| Month 6 | $270.04 | $1,858.93 | $318,403 |
| Month 7 | $271.62 | $1,857.35 | $318,131 |
| Month 8 | $273.20 | $1,855.77 | $317,858 |
| Month 9 | $274.79 | $1,854.17 | $317,583 |
| Month 10 | $276.40 | $1,852.57 | $317,307 |
| Month 11 | $278.01 | $1,850.96 | $317,029 |
| Month 12 | $279.63 | $1,849.34 | $316,749 |
| Month 13 | $281.26 | $1,847.70 | $316,468 |
| Month 14 | $282.90 | $1,846.06 | $316,185 |
| Month 15 | $284.55 | $1,844.41 | $315,901 |
| Month 16 | $286.21 | $1,842.75 | $315,614 |
| Month 17 | $287.88 | $1,841.08 | $315,327 |
| Month 18 | $289.56 | $1,839.41 | $315,037 |
| Month 19 | $291.25 | $1,837.72 | $314,746 |
| Month 20 | $292.95 | $1,836.02 | $314,453 |
| Month 21 | $294.66 | $1,834.31 | $314,158 |
| Month 22 | $296.38 | $1,832.59 | $313,862 |
| Month 23 | $298.11 | $1,830.86 | $313,564 |
| Month 24 | $299.85 | $1,829.12 | $313,264 |
| Month 36 | $321.52 | $1,807.45 | $309,526 |
| Month 48 | $344.77 | $1,784.20 | $305,519 |
| Month 60 | $369.69 | $1,759.28 | $301,221 |
| Month 72 | $396.41 | $1,732.55 | $296,613 |
| Month 84 | $425.07 | $1,703.90 | $291,672 |
| Month 96 | $455.80 | $1,673.17 | $286,373 |
| Month 108 | $488.75 | $1,640.22 | $280,692 |
| Month 120 | $524.08 | $1,604.89 | $274,600 |
| Month 132 | $561.97 | $1,567.00 | $268,067 |
| Month 144 | $602.59 | $1,526.38 | $261,062 |
| Month 156 | $646.15 | $1,482.82 | $253,551 |
| Month 168 | $692.86 | $1,436.11 | $245,497 |
This calculator provides estimates only. Actual mortgage payments may vary based on lender fees, escrow requirements, PMI rates, HOA fees, and other costs. Consult a licensed mortgage professional before making real estate financing decisions.
Eine Hypothek (oder Immobiliendarlehen) ist ein zweckgebundener Kredit zur Immobilienfinanzierung, abgesichert durch eine Grundschuld im Grundbuch. In Deutschland sind Annuitätendarlehen die häufigste Form: Sie zahlen über die Zinsbindung monatlich eine konstante Rate aus Zins- und Tilgungsanteil. Der Zinsanteil sinkt mit steigender Tilgung.
| Zinsbindung | Zinssatz (eff. p.a.) | Geeignet für |
|---|---|---|
| 5 Jahre | ca. 3,2–3,7% | Wer mit sinkenden Zinsen rechnet oder kurzfristig verkaufen will |
| 10 Jahre | ca. 3,5–4,0% | Standardlösung – gutes Preis-/Planungsverhältnis |
| 15 Jahre | ca. 3,7–4,2% | Mehr Planungssicherheit, etwas höherer Zinssatz |
| 20 Jahre | ca. 3,9–4,5% | Maximale Planungssicherheit, geeignet für Selbstnutzer |
Richtwerte Mai 2026 · Individueller Zinssatz abhängig von Bonität, LTV, Bundesland · Quelle: Interhyp, Dr. Klein
| Bundesland | Grunderwerbsteuer | Ges. Nebenkosten (ca.) |
|---|---|---|
| Bayern / Sachsen | 3,5% | 7,5–9,5% |
| Hamburg | 5,5% | 9,5–11,5% |
| Berlin | 6,0% | 10,0–12,0% |
| Brandenburg / NRW | 6,5% | 10,5–12,5% |
| Thüringen / Sachsen-Anhalt | 6,5% | 10,5–12,5% |
Inkl. Notar (1,0–1,5%), Grundbuch (0,3–0,5%), Makler 3,57% (hälftig). Ohne Makler: ca. 2–4% weniger
| Anfangstilgung | Monatliche Rate | Restschuld nach 10 J. | Laufzeit gesamt |
|---|---|---|---|
| 1,0% | 1.200 EUR | 262.000 EUR | ca. 46 Jahre |
| 2,0% | 1.450 EUR | 231.000 EUR | ca. 29 Jahre |
| 3,0% | 1.700 EUR | 199.000 EUR | ca. 22 Jahre |
| 4,0% | 1.950 EUR | 166.000 EUR | ca. 18 Jahre |
Hypothetisch · Keine Sondertilgungen berücksichtigt · Zinsbindung 10 Jahre angenommen
Empfehlung: Mindestens 2% Anfangstilgung anstreben. Bei niedrigen Bauzinsen unter 2% (historisch 2020–2021) war höhere Tilgung besonders sinnvoll, da das Kapital andernfalls nur minimal verringert wurde. Sondertilgungsrecht (oft 5–10% p.a.) in den Kreditvertrag einbauen lassen – ohne Aufpreis bei vielen Banken.
Rate = Darlehensbetrag × (Monatszins × (1 + Monatszins)^n) / ((1 + Monatszins)^n - 1). Beispiel: 300.000 EUR, 3,8% effektiv, 25 Jahre: Rate ca. 1.540 EUR/Monat. Gesamtkosten: ca. 462.000 EUR (162.000 EUR Zinsen). Unser Rechner oben berechnet alles automatisch.
Mindestens 20% des Kaufpreises plus Nebenkosten (8–15%). Beispiel: 400.000 EUR Immobilie in Bayern: 80.000 EUR EK (20%) + 30.000–38.000 EUR Nebenkosten = 110.000–118.000 EUR Eigenmittel. Bei unter 20% EK steigen Zinsen deutlich und zusätzliche Risikoaufschläge entstehen.
Mai 2026 Richtwerte: 10-jährige Zinsbindung ca. 3,5–4,0% effektiv p.a. Abhängig von Bonität, Beleihungsauslauf und Region. Historisch: Sept. 2020 Tief ca. 0,8%; Sept. 2023 Hochpunkt ca. 4,2%. Vergleich: Interhyp.de, Dr. Klein, Baufi24.
Sollzins: Reiner Zinssatz ohne Nebenkosten. Effektivzins (gemäß PAngV §6): Enthält alle Nebenkosten – ermöglicht echten Vergleich. Beim Hypothekenvergleich immer Effektivzins vergleichen. Der Effektivzins ist gesetzlich angabepflichtig.
Notarkosten: 1,0–1,5% des Kaufpreises. Grundbucheintrag: 0,3–0,5%. Für 400.000 EUR: Notar ca. 4.000–6.000 EUR, Grundbuch ca. 1.200–2.000 EUR. Gesamtnotarkosten ca. 5.200–8.000 EUR. Der Notar ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB) und beurkundet den Kaufvertrag.
Nach Ablauf der Zinsbindung muss das Restdarlehen neu finanziert werden. Absicherung: Forward-Darlehen bis 5 Jahre vor Ablauf (Aufschlag 0,01–0,05%/Monat Vorlaufzeit). Alternative: Prolongation bei der eigenen Bank (oft schlechtere Konditionen). Restschuld nach 10 Jahren bei 300.000 EUR, 3,8%, 2% Tilgung: ca. 231.000 EUR – dieser Betrag wird dann neu finanziert.
Für die Immobilienfinanzierung in Deutschland gibt es mehrere Darlehensformen. Die Wahl der richtigen Tilgungsstruktur beeinflusst nicht nur die monatliche Belastung, sondern auch die Gesamtkosten über die gesamte Laufzeit. Das Annuitätendarlehen ist mit großem Abstand das häufigste Modell – es bietet Planungssicherheit und eine sich automatisch erhöhende Tilgungsquote.
| Darlehensform | Vorteile | Nachteile |
|---|---|---|
| Annuitätendarlehen | Konstante Rate, Planungssicherheit, steigende Tilgung | Restschuld nach Zinsbindung, Anschlussfinanzierungsrisiko |
| Volltilgungsdarlehen | Keine Restschuld, kein Zinsänderungsrisiko | Höhere Monatsrate, oft höherer Zinssatz |
| Bauspardarlehen | Zinsgarantie, KfW-kompatibel, staatliche Förderung | Lange Ansparphase, komplexe Struktur, Zuteilungswartezeit |
| KfW-Darlehen (297/298) | Günstigere Zinsen, tilgungsfreie Anlaufjahre möglich | Nur für Neubau/Sanierung, Energieeffizienz-Anforderungen |
| Endfällig / Bullet Loan | Niedrige laufende Rate, volle Tilgung am Ende | Hohes Risiko, Tilgungsvehikel erforderlich (Lebensversicherung) |
Überblick · Individuelle Beratung durch unabhängigen Finanzberater empfohlen
Das Volltilgungsdarlehen ist in Zeiten hoher Zinsen besonders interessant: Sie zahlen zwar eine höhere monatliche Rate, aber nach Ablauf der Laufzeit ist die Immobilie schuldenfrei – ohne Anschlussfinanzierungsrisiko. Bei einer 25-jährigen Volltilgung und 3,8% Zins bei 300.000 EUR beträgt die Rate ca. 1.540 EUR/Monat, die Immobilie ist nach 25 Jahren komplett abgezahlt.
Die Frage "Kaufen oder mieten?" ist in Deutschland besonders komplex. Lange Zeit galten Deutsche als "Mieter-Nation" – die Wohneigentumsquote liegt mit 46% (Destatis 2022) deutlich unter dem EU-Schnitt von ca. 70%. In Städten wie München oder Hamburg sind die Preise stark gestiegen, was die Kaufentscheidung schwieriger macht.
| Stadt | Kaufpreis/m² | Miete/m² | Preis-Miet-Verhältnis |
|---|---|---|---|
| München | ca. 8.500 EUR | ca. 22 EUR | ca. 32× Jahresmiete |
| Frankfurt | ca. 6.200 EUR | ca. 18 EUR | ca. 29× Jahresmiete |
| Hamburg | ca. 6.000 EUR | ca. 17 EUR | ca. 29× Jahresmiete |
| Berlin | ca. 5.200 EUR | ca. 15 EUR | ca. 29× Jahresmiete |
| Köln | ca. 4.800 EUR | ca. 14 EUR | ca. 29× Jahresmiete |
| Leipzig / Dresden | ca. 3.000 EUR | ca. 10 EUR | ca. 25× Jahresmiete |
Schätzwerte 2026 · Stark variierend je nach Lage und Zustand · Quelle: Immoscout24, Immowelt (Marktdaten)
Als Faustregel gilt: Bei einem Preis-Miet-Verhältnis unter 25 ist Kaufen langfristig oft vorteilhafter. Über 30 wird die Kaufentscheidung riskanter, da die Mietrendite unter 3,3% fällt und Finanzierungskosten die Miete übersteigen können.
Der Break-even (wann Kaufen günstiger ist als Mieten) liegt in teuren Städten wie München bei 10–15 Jahren Haltedauer oder länger. Dabei müssen Kaufnebenkosten (8–15%), Instandhaltungskosten (ca. 1–1,5% des Gebäudewerts p.a.) und der entgangene Alternativrendite (was hätte das Eigenkapital im ETF-Depot erzielt?) berücksichtigt werden.
Die KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) bietet mehrere Förderprogramme für Immobilienkäufer und Bauherren. Die Förderungen können die Finanzierungskosten erheblich senken, sind aber an spezifische Anforderungen geknüpft – insbesondere zu Energieeffizienz-Standards.
Für Neubauten mit niedrigem CO₂-Fußabdruck und hoher Energieeffizienz (EH 40). Kredit bis 150.000 EUR (Einfamilienhaus). Zinsvorteil gegenüber Markt: variabel, abhängig von KfW-Konditionen. Antrag vor Baubeginn stellen, über Hausbank. Seit 2023 stark nachgefragt – Kontingente können ausgeschöpft sein.
Für energetische Sanierungen auf Effizienzhaus-Standard. Kredit bis 150.000 EUR, Tilgungszuschuss je nach erreichtem Standard (5–45%). Kombination mit Bundesamt für Wirtschaft (BAFA)-Zuschüssen möglich. Erfordert Energieberater (BzADE oder dena-Expertenliste) als Begleitung.
Zusätzlich zu KfW bieten alle 16 Bundesländer eigene Förderprogramme: Bayern (BayernLabo), NRW (NRW.Bank), Berlin (IBB), Hamburg (IFB), Bayern bietet bis 80.000 EUR zinsgünstige Darlehen für Familien. Programme variieren stark – Beratung bei der zuständigen Landesförderbank empfohlen.
Riester-Guthaben kann für den Kauf oder Bau einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden (Eigenheimrente). Staatliche Zulagen (175 EUR + 300 EUR/Kind) fließen ins Eigenkapital. Im Rentenalter muss das geförderte Kapital versteuert werden (nachgelagerte Besteuerung über Wohnförderkonto).
KfW-Darlehen können mit regulären Bankdarlehen kombiniert werden. Die typische Kombination: 70% reguläres Annuitätendarlehen + 20% KfW-Darlehen + 10% Eigenkapital für Nebenkosten. Wichtig: KfW-Anträge müssen immer VOR Baubeginn oder Kaufvertrag gestellt werden. Im Nachhinein ist keine Förderung möglich.
Der deutsche Immobilienfinanzierungsmarkt hat sich seit dem Zinsanstieg 2022 fundamental verändert. Nach dem historischen Tief von ca. 0,7–0,9% für 10-jährige Baufinanzierungen in 2020–2021 stiegen die Zinsen bis September 2023 auf ca. 4,2% – der höchste Stand seit 2012. Seitdem haben die Zinsen leicht nachgegeben, bleiben aber deutlich über dem Vorkrisenniveau.
Laut Verband Deutscher Pfandbriefbanken (vdp) wurden 2023 ca. 174 Milliarden EUR an Wohnimmobilienfinanzierungen vergeben – ein Rückgang von 43% gegenüber dem Rekordjahr 2022 (306 Milliarden EUR). Die höheren Zinsen haben die Kaufnachfrage erheblich gedämpft, während das Angebot an Bestandsimmobilien gestiegen ist.
| Eigenkapital-Anteil | LTV (Beleihungsauslauf) | Zinsaufschlag (ca.) | Bewertung |
|---|---|---|---|
| 40%+ Eigenkapital | ≤ 60% LTV | Kein Aufschlag (Bestkonditionen) | Exzellent |
| 30% Eigenkapital | 70% LTV | +0,1–0,2% p.a. | Sehr gut |
| 20% Eigenkapital | 80% LTV | +0,2–0,4% p.a. | Standard |
| 10% Eigenkapital | 90% LTV | +0,4–0,8% p.a. | Erhöhtes Risiko |
| Unter 10% | > 90% LTV | +0,8–1,5% p.a. oder Ablehnung | Sehr schwierig |
Richtwerte 2026 · Bankenindividuell · Quelle: Interhyp, Dr. Klein, Deutsche Bundesbank · Keine Anlageberatung
Die Kaufnebenkosten in Deutschland sind im europäischen Vergleich hoch. Die Grunderwerbsteuer allein (3,5–6,5% je nach Bundesland) ist EU-weit eine der höchsten. In Bayern und Sachsen (3,5%) ist sie am niedrigsten, in Brandenburg, NRW, Thüringen und Sachsen-Anhalt (6,5%) am höchsten. Hinzu kommen Notarkosten (1,0–1,5%), Grundbucheintragung (0,3–0,5%) und ggf. Maklerprovision (3,57% Käuferanteil nach Gesetz seit Dezember 2020).
Insgesamt sollten Käufer in teuren Städten wie München für Nebenkosten mindestens 8,5–10% des Kaufpreises einplanen – in Bundesländern mit 6,5% Grunderwerbsteuer bis zu 12–13%. Für ein 500.000 EUR Objekt in Berlin: 30.000 EUR Grunderwerbsteuer (6%) + 7.500 EUR Notar/Grundbuch + 17.850 EUR Makler = 55.350 EUR Nebenkosten, die vollständig aus Eigenkapital gedeckt sein sollten.
Viele Immobilienkäufer in Deutschland machen vermeidbare Fehler bei der Baufinanzierung, die langfristig erhebliche finanzielle Konsequenzen haben. Häufig entstehen sie durch Zeitdruck, mangelndes Finanzwissen oder emotionale Entscheidungen in einem heißen Immobilienmarkt.
Folge: Bei 1% Tilgung und 3,8% Zins: Laufzeit 46 Jahre, Gesamtzinskosten enorm hoch. Bei einem Zinsanstieg in der Anschlussfinanzierung besonders riskant – hohe Restschuld trifft auf höhere Zinsen.
Lösung: Mindestens 2–3% Anfangstilgung. Höhere Tilgung = kürzere Laufzeit und massive Zinsersparnis.
Folge: Banken finanzieren die Kaufnebenkosten (8–15%) nicht oder nur zu schlechten Konditionen. Wer sie nicht aus Eigenkapital zahlen kann, zahlt deutlich höhere Zinsen oder erhält gar keine Finanzierung.
Lösung: Nebenkosten IMMER aus Eigenkapital finanzieren. Mindestens 20% EK für den Kaufpreis + Nebenkosten aus EK.
Folge: Ohne Sondertilgungsrecht ist jede außerplanmäßige Tilgung nur gegen Vorfälligkeitsentschädigung möglich. Bei Gehaltserhöhung, Erbschaft oder Schenkung kein Schuldenabbau möglich.
Lösung: Mind. 5% p.a. Sondertilgungsrecht kostenlos einfordern – die meisten Banken gewähren das problemlos.
Folge: Zinsdifferenzen von 0,3–0,5% zwischen Banken sind üblich. Bei 300.000 EUR und 20 Jahren: 0,4% mehr Zins = ca. 14.000 EUR mehr Gesamtzinsen.
Lösung: Mindestens 5 Angebote vergleichen: Hausbank + Direktbank + Vergleichsportal (Interhyp, Dr. Klein).
Eine Baufinanzierung ist für die meisten Menschen die größte finanzielle Entscheidung ihres Lebens. Die richtige Vorbereitung kann Tausende Euro sparen und Fehler vermeiden, die jahrzehntelange Konsequenzen haben.
Monatliches Nettoeinkommen ermitteln (beide Partner bei Paaren). Faustregel: Monatliche Kreditrate maximal 30–35% des Nettoeinkommens. Bestehende Schulden und Verpflichtungen auflisten. Eigenkapital exakt berechnen (inkl. Wertpapiere, Ersparnisse, Schenkungen, aber OHNE Rentenansprüche).
Maximalpreis = (Monatliche Rate × 12 / Zinssatz) + Eigenkapital − Nebenkosten. Bei 2.000 EUR/Monat Rate, 3,8% Zins, 80.000 EUR EK und 10% Nebenkosten: Maximaldarlehensbetrag ca. 465.000 EUR + 80.000 EUR EK = 545.000 EUR Gesamtbudget, nach Abzug 10% Nebenkosten: ca. 496.000 EUR Kaufpreis max.
Mindestens 3–5 Angebote einholen (direkte Banken + Vergleichsportale: Interhyp, Dr. Klein, Baufi24). Immer Effektivzins vergleichen, nicht Sollzins. Sondertilgungsrecht (mind. 5% p.a.) verhandeln. Zinsbindung je nach Markteinschätzung wählen (10–20 Jahre für Planungssicherheit).
KfW-Antrag immer VOR Kaufvertragsunterzeichnung stellen. KfW 297/298 für Neubau mit Effizienzhaus-Standard. KfW 261 für Sanierung. Antrag über Hausbank (KfW vergibt keine Direktkredite). Kombination mit Landesförderung (Bayern, NRW, Berlin etc.) prüfen.
Kaufvertragsentwurf 14 Tage vor Notartermin anfordern und sorgfältig prüfen. Notar ist neutral – Anwalt für Käufer-Rechtsberatung optional empfohlen. Nach Unterzeichnung: Auflassungsvormerkung im Grundbuch (sichert Käufer). Grundbucheintragung der Grundschuld als Voraussetzung für Auszahlung.
Die gängige Empfehlung lautet: Mindestens 20% des Kaufpreises als Eigenkapital, plus Kaufnebenkosten aus eigenen Mitteln. Bei einem 400.000 EUR Objekt in Bayern (Nebenkosten ca. 7,5–9,5%): 80.000 EUR Eigenkapital für 20% + 30.000–38.000 EUR Nebenkosten = 110.000–118.000 EUR Eigenmittel gesamt. Warum 20%? Unter 80% Beleihungsauslauf (LTV) erhalten Sie deutlich bessere Zinssätze. Banken bezeichnen Darlehen über 80% LTV oft als Risikofinanzierung mit Aufschlägen von 0,2–0,5% p.a. Unter 10% Eigenkapital ist eine Baufinanzierung in Deutschland praktisch nicht möglich ohne zusätzliche Sicherheiten wie Bürgschaft oder Zusatzsicherheiten. Tipp: Lebensversicherungen, Wertpapierdepots und Erbschaften können als Eigenkapital angerechnet werden.
Der Sollzins (früher Nominalzins) ist der reine Zinssatz, der auf das Darlehen berechnet wird, ohne Nebenkosten. Der Effektivzins (Annual Percentage Rate) enthält nach PAngV (Preisangabenverordnung) §6 alle Kosten: Sollzins, Bearbeitungsgebühren, Bewertungsgebühren, Kontoführung. Er ist immer höher als der Sollzins. Gesetzlich muss in Deutschland der Effektivzins ausgewiesen werden – er ermöglicht echten Angebotsvergleich. Typischer Unterschied: Sollzins 3,6%, Effektivzins 3,75%. Beim Bankenvergleich immer Effektivzins vergleichen, nicht Sollzins. Achtung: Bei Angeboten mit tilgungsfreier Anlaufzeit wird der Effektivzins anders berechnet – Vergleichbarkeit eingeschränkt.
In Deutschland wird als Kreditsicherheit fast ausschließlich die Grundschuld (nicht die Hypothek) verwendet. Grundschuld: Abstraktes Sicherungsrecht im Grundbuch, das unabhängig vom Darlehen besteht. Sie bleibt nach Tilgung besteht (als 'Briefgrundschuld' oder 'Buchgrundschuld'), kann aber gelöscht oder auf ein neues Darlehen übertragen werden. Hypothek: Akzessorisches Recht, erlischt automatisch mit Darlehenstilgung – in der Praxis kaum noch verwendet. Kosten der Grundschuldbestellung: Ca. 0,3–0,5% des Grundschuldbetrags beim Notar und Grundbuch. Wichtig für Anschlussfinanzierung: Bestehende Grundschuld kann oft ohne Notar und neue Kosten auf den neuen Gläubiger übertragen werden (Grundschuldabtretung).
Der Prozess dauert typisch 4–8 Wochen, in komplexen Fällen 10–12 Wochen. Phasen: (1) Vorbereitung und Unterlagensammlung: 1–2 Wochen (Einkommensnachweise, Grundbuchauszug, Energieausweis, Kaufvertragsentwurf). (2) Antragsprüfung bei der Bank: 1–3 Wochen (Bonitätsprüfung, Immobilienbewertung). (3) Darlehenszusage und Unterzeichnung: 1 Woche. (4) Notartermin und Grundbucheintragung: 2–4 Wochen. (5) Auszahlung nach Grundbucheintrag. KfW-Darlehen verlängern den Prozess um 1–2 Wochen zusätzlich. Wichtig: Kaufvertrag nicht vor schriftlicher Darlehenszusage unterzeichnen.
Eine Sondertilgung ist eine außerplanmäßige Tilgungszahlung, die das Darlehen schneller abbaut und Zinsen spart. Standard-Sondertilgungsrecht: 5–10% der ursprünglichen Darlehenssumme pro Jahr, oft kostenlos vereinbart. Beispiel: 300.000 EUR Darlehen, 3,8% Zins, 2% Tilgung. Einmalige Sondertilgung von 20.000 EUR nach Jahr 5: spart ca. 15.000–20.000 EUR Zinsen über die Restlaufzeit. Jährliche Sondertilgung von 5% (15.000 EUR) verkürzt die Laufzeit von 30 auf ca. 18 Jahre. Sondertilgungsrecht unbedingt beim Kreditabschluss vereinbaren – nachträglich nur gegen Aufpreis (Vorfälligkeitsentschädigung). Tipp: Weihnachtsgeld oder Steuerstattung für Sondertilgung verwenden.
Eine Umschuldung ist sinnvoll, wenn das aktuelle Zinsniveau deutlich unter dem abgeschlossenen Zinssatz liegt. Bei laufenden Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung: Vorzeitige Ablösung ist mit Vorfälligkeitsentschädigung verbunden (häufig 0,5–1% p.a. Restlaufzeit auf die Restschuld). Wann rechnet sich Umschuldung trotz Vorfälligkeitsentschädigung? Wenn die Zinsdifferenz die Kosten innerhalb von 3–5 Jahren ausgleicht. Einfache Faustformel: Zinsdifferenz × Restschuld × Jahre > Vorfälligkeitsentschädigung. Forward-Darlehen: Bis 5 Jahre vor Zinsbindungsende können Sie den Zinssatz festschreiben – zu einem Aufpreis von 0,01–0,05% pro Monat Vorlaufzeit. Empfehlung: 12–18 Monate vor Ende der Zinsbindung Angebote vergleichen.
Hinweis zur Berechnung: Der Rechner verwendet die deutsche Standard-Annuitätenformel mit gleichbleibender Monatsrate. KfW-Förderung, Bausparverträge, variable Zinsen und tilgungsfreie Anlaufzeiten sind nicht enthalten. Für eine verbindliche Baufinanzierung wenden Sie sich an ein zugelassenes Kreditinstitut oder einen unabhängigen Finanzierungsvermittler. Quelle: Deutsche Bundesbank, KfW Bankengruppe, Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR).