La scelta tra tasso fisso e variabile è la decisione più importante di ogni mutuo e determina la rata per anni o decenni. Il fisso compra certezza; il variabile offre una partenza più bassa ma un rischio reale se i tassi salgono. Questa guida spiega come funzionano i due tassi, l'Euribor e lo spread dietro il variabile, perché il TAEG conta più del tasso pubblicizzato, la surroga e un metodo chiaro per scegliere nel 2026.
Il mutuo a tasso fisso blocca il tasso di interesse per tutta la durata del finanziamento, così la rata mensile resta identica qualunque cosa accada ai tassi nell'economia. Questa prevedibilità è il vantaggio centrale: sai esattamente quanto pagherai ogni mese, il che rende semplice la pianificazione del budget e ti protegge completamente dai rialzi dei tassi.
Lo scambio è doppio. Primo: il tasso fisso è di solito un po' più alto del tasso di partenza di un variabile equivalente, perché la banca si fa carico del rischio dei movimenti dei tassi al posto tuo. Secondo: se i tassi di mercato scendono, non ne benefici — continui a pagare il tasso bloccato. In Italia, però, la surroga ti permette di trasferire il mutuo a un'altra banca per ottenere un tasso migliore senza costi notarili a tuo carico, e per la prima casa l'estinzione anticipata è gratuita. Il fisso, dunque, è il pagamento di un piccolo premio per trasformare un costo futuro ignoto in uno noto.
Il tasso fisso è costruito a partire dall'indice IRS (Interest Rate Swap) della durata corrispondente, a cui la banca aggiunge il proprio spread. Quando i tassi IRS sono bassi, il fisso è particolarmente conveniente perché permette di consolidare condizioni vantaggiose per decenni.
Il mutuo a tasso variabile ha un tasso che cambia nel tempo, composto da due parti: l'Euribor, l'indice interbancario europeo che si muove con il mercato e con la politica della BCE, più un spread fisso applicato dalla banca. Se l'Euribor è al 3% e lo spread all'1%, il tasso è il 4%. Se l'Euribor sale poi al 4,5%, il tasso diventa il 5,5% e la rata mensile aumenta; se l'Euribor scende, la rata diminuisce.
Il fascino del variabile è la partenza più bassa e la possibilità di beneficiare di un calo dei tassi. Il rischio è simmetrico: le rate possono aumentare, anche in misura significativa, su un mutuo lungo. Chi ha acceso variabili a tassi bassi e poi ha affrontato un forte rialzo dell'Euribor ha visto la rata salire di centinaia di euro. Per questo il variabile è adatto a chi ha margine di budget per assorbire gli aumenti, o un orizzonte breve, molto più che a chi stira le proprie possibilità per comprare casa.
Esistono varianti intermedie: il variabile con CAP, che fissa un tetto massimo oltre il quale il tasso non può salire, e il tasso misto, che consente di passare da fisso a variabile (o viceversa) a scadenze prestabilite. Sono soluzioni a metà strada, utili a chi vuole un po' di certezza iniziale senza impegnarsi su un fisso lungo.
| Caratteristica | Tasso fisso | Tasso variabile |
|---|---|---|
| Rata mensile | Costante | Può salire o scendere |
| Tasso di partenza | Di solito più alto | Di solito più basso |
| Rischio di rialzo | Nessuno | A tuo carico |
| Beneficio se i tassi scendono | No (salvo surroga) | Sì |
| Indice di riferimento | IRS | Euribor |
| Adatto a | Certezza, budget teso, lungo periodo | Margine, orizzonte breve, tassi in calo |
Un esempio concreto mostra la posta in gioco. Su un mutuo di 200.000 euro a 25 anni, passare da un tasso del 3,5% a uno del 5,5% fa salire la rata di circa 230 euro al mese — circa 2.760 euro l'anno. È la dimensione del rischio che il mutuatario a variabile accetta e che il mutuatario a fisso paga un premio per evitare.
Il tasso nominale (TAN) pubblicizzato è solo una parte del costo del mutuo. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) riunisce gli interessi insieme a gran parte delle spese obbligatorie — istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva e polizze obbligatorie — in un'unica percentuale annua che riflette il costo reale del finanziamento. Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG nettamente diversi una volta incluse le spese.
Quando confronti le offerte, guarda sempre il TAEG e leggi con attenzione quali costi sono inclusi e quali sono extra (come spese notarili, imposte o prodotti facoltativi abbinati per ottenere il tasso migliore). Un tasso pubblicizzato basso che richiede di sottoscrivere una polizza costosa della banca, o che ha spese di istruttoria elevate, può risultare peggiore di un tasso leggermente più alto senza aggiunte. Il TAEG esiste proprio per rendere equi questi confronti: usalo.
Invece di provare a prevedere i tassi — cosa che riesce male anche ai professionisti — basa la decisione sulla tua situazione:
Il tasso non è l'unica spesa di un mutuo, e ignorare i costi accessori è uno degli errori più comuni. Le voci principali in Italia sono: le spese di istruttoria chieste dalla banca per valutare la pratica; la perizia sull'immobile; l'imposta sostitutiva, pari allo 0,25% del capitale erogato per la prima casa e al 2% per gli altri immobili; le spese notarili per l'atto di mutuo e l'iscrizione dell'ipoteca; e la polizza incendio e scoppio, obbligatoria per legge a tutela dell'immobile. A queste si aggiungono, facoltative ma spesso proposte, le polizze sulla vita o sul reddito.
Tutti questi costi confluiscono nel TAEG, motivo per cui il confronto va sempre fatto su quell'indicatore. Un dettaglio cruciale è distinguere ciò che è davvero obbligatorio (polizza incendio) da ciò che è solo abbinato per ottenere lo spread migliore (polizze vita facoltative): per legge puoi presentare una polizza equivalente di un altro fornitore, spesso a costo inferiore, senza perdere le condizioni del mutuo.
Un fattore che incide direttamente sul tasso è il rapporto tra mutuo e valore dell'immobile (loan-to-value, LTV). Chiedere l'80% del valore (con un anticipo del 20%) ottiene in genere tassi migliori rispetto a un mutuo al 100%, percepito dalla banca come più rischioso. Un anticipo più alto riduce sia il tasso sia l'importo degli interessi totali, ed è uno dei modi più efficaci per abbassare il costo complessivo del finanziamento, qualunque tipo di tasso si scelga.
Il mutuo a tasso fisso mantiene lo stesso tasso — e quindi la stessa rata — per tutta la durata del finanziamento: la spesa è prevedibile qualunque cosa accada ai tassi di mercato. Il mutuo a tasso variabile ha un tasso che sale e scende seguendo un indice di riferimento (l'Euribor) più lo spread della banca, quindi la rata può aumentare o diminuire nel tempo. Il fisso scambia un tasso di partenza un po' più alto con la certezza; il variabile offre un tasso iniziale potenzialmente più basso ma ti espone al rischio di rialzo.
Dipende dal contesto dei tassi e da ciò che accadrà, che nessuno può prevedere con certezza. Il variabile parte di solito più basso del fisso, quindi può costare meno finché i tassi sono bassi o in calo. Ma se i tassi salgono, la rata del variabile aumenta e può finire per costare più di un fisso acceso nello stesso momento. Il fisso costa un po' di più all'inizio in cambio dell'eliminazione di quel rischio. La verità è che 'conviene' si sa solo a posteriori: la scelta reale riguarda quanta certezza sulla rata ti serve.
Il tasso di un mutuo variabile è composto da due parti: l'Euribor, l'indice interbancario europeo che si muove con il mercato e con la politica della BCE, più lo spread, il margine fisso applicato dalla banca. Se l'Euribor è al 3% e lo spread all'1%, il tuo tasso è il 4%; se l'Euribor sale al 4%, il tasso diventa il 5% e la rata aumenta di conseguenza. Per il tasso fisso, invece, la banca si basa sull'indice IRS più lo spread. Capire quale indice segue il tuo mutuo e la sua storia recente è essenziale per valutare quanto può muoversi la rata.
Il tasso nominale (TAN) è solo una parte del costo. Il TAEG (Tasso Annuo Effettivo Globale) comprende gli interessi più gran parte delle spese obbligatorie — istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva e polizze obbligatorie — espresse in un'unica percentuale annua, e riflette quindi il costo reale del mutuo. Due mutui con lo stesso TAN possono avere TAEG molto diversi a causa delle spese. Confronta sempre le offerte sul TAEG, non solo sul tasso pubblicizzato, e leggi quali costi sono inclusi e quali no.
Il tasso fisso è adatto quando la certezza della rata è prioritaria: se il budget è teso e un aumento della rata creerebbe difficoltà reali, se dai valore alla tranquillità e prevedi di tenere il mutuo per molti anni, o se i tassi sono bassi e vuoi 'bloccarli' prima di un possibile rialzo. È sensato anche per chi acquista la prima casa stirando le proprie possibilità e non potrebbe assorbire un aumento improvviso della rata. Lo scambio è pagare un tasso leggermente più alto; in Italia, per legge, l'estinzione anticipata della prima casa è senza penali.
Il tasso variabile può essere adatto quando hai margine finanziario per assorbire rate più alte se i tassi salgono, quando prevedi di estinguere o vendere entro pochi anni (così il rischio di lungo periodo conta meno), o quando i tassi sono alti e attesi in calo, lasciandoti beneficiare della discesa dell'indice. Il requisito chiave è un budget che possa reggere comodamente un aumento significativo della rata senza affanno. Esiste anche il variabile con CAP, che pone un tetto massimo al tasso, e il tasso misto, che permette di passare da fisso a variabile a scadenze prestabilite.
Sì. La surroga (portabilità del mutuo, Legge Bersani) ti permette di trasferire il mutuo a un'altra banca per ottenere un tasso o condizioni migliori — ad esempio passando da variabile a fisso — senza costi notarili a tuo carico e senza penali. In alternativa puoi rinegoziare il tasso con la stessa banca. Conviene fare i conti: confronta il costo totale del cambio con il risparmio sulla rata e sulla durata residua. La surroga ha senso quando il risparmio nel tempo supera chiaramente l'eventuale costo dell'operazione.
L'estinzione anticipata (totale o parziale) riduce il debito, abbatte gli interessi totali e accorcia la durata. È di fatto un rendimento garantito pari al tasso del mutuo, interessante quando i tassi sono alti. In Italia, per i mutui sulla prima casa stipulati da persone fisiche, l'estinzione anticipata è gratuita senza penali. Prima di farla, mantieni intatto il fondo di emergenza e valuta l'alternativa: se il tasso del mutuo è basso e puoi ottenere di più investendo (al netto delle imposte), investire può costruire più patrimonio. L'equilibrio giusto dipende da tasso, propensione al rischio e obiettivi.
Fonti ufficiali: Banca d'Italia · BCE · Agenzia delle Entrate.
Avvertenza: questa pagina ha scopo educativo e non costituisce consulenza finanziaria. Prodotti, tassi e regole dei mutui variano per paese e cambiano spesso. Verifica le condizioni aggiornate con la banca, confronta il TAEG e consulta un consulente del credito qualificato prima di sottoscrivere un mutuo.